January 17, 2010

小女人的發達夢:地產投資(下篇)

等了好久才有心情繼續寫第二篇,此篇會繼續接著前文的步驟,上篇可以參考這裡。上次那篇文章不知道在哪裏被傳開了,結果引來好些好事之徒的留言。如果是誠心指教的也就算了,偏偏那些留言都是沒有經過大腦的產物,看完我也懶得生氣,直接把留言刪掉算了。

第四步:新盤還是二手房
前文說到看準時機入市,如果時機合適,就是時候考慮買什麼樓盤。我相信大部分人都喜歡全新物品,能負擔的話大概沒有人會喜歡買二手貨,但是在地產界卻不是這樣一回事。首先,香港房屋的折舊率其實不高,折舊因素遠遠不及週期因素來得重要。其次,一幢樓房必須經過歲月的摧殘才能找出潛在的問題。例如好些填海區的新建樓宇是不會有問題的,但由於填海完畢後土地沉積的時間不夠久,三五年後房屋可能會因為土地下陷而出現外墻裂紋,到時候業主就必須承擔高昂的維修費用。第三,大家認為自己能比一眾地產發展商聰明嗎?買新盤就等於與發展商鬥智,勝算其實不高。假如李超人與四叔認為後市樂觀,他們還會便宜賣給你?倒不如把樓盤留下來等樓價上漲了才推出來。香港發展商有的是現金,根本不會急著賣出存貨套現。當然,買二手房的時候也很有可能碰上一個老奸巨猾,但對方畢竟沒有能力去操縱市場,如果吃虧了,也只好當作交學費。其實,購買新盤也有不少好處。首先大部分的新盤都是買家免傭,而且發展商還會提供多種供樓方法(例如二按)任君選擇。在理財方面就可以更輕鬆更有彈性。更重要的是,一般的新盤都是尚未有「入夥紙」的樓花(但是已批出預售證,所以不必擔心「爛尾」問題),只需在半年內分期付樓價兩成即可,眼光獨到的人就可以在半年內以最少本錢急速轉手獲利!

第五步:如何辨別真假豪宅
近年香港開始出現一種「假豪宅」,即是無論面積地段設施均與豪宅相去甚遠、但卻被包裝為豪宅的普通住宅。與名錶一樣,住宅價格越高,其升值與保值能力就越強,所以假豪宅大多可以比其他條件相約的住宅賣貴一些。只是,購買樓花的時候尚能以示範單位騙騙買家,到新盤正式入夥的時候就能一眼看穿其真僞。既無壯觀景色又無合適配套更無寬闊面積,還能算得上是豪宅麼?要看穿假豪宅其實不難,首先是其地理位置,香港只有數個傳統豪宅區域,離開了這些區域的樓盤大部分「豪極有限」。另外也能從面積判斷,如大部分單位都面積極小,試問又怎能吸引富豪居住呢?再者就是住宅密度,去過真正豪宅的人必然知道,越是豪華的樓盤密度就會越低,因為有錢人最重私隱,打開窗戶就讓鄰居看個一清二楚的單位也不能成為豪宅。當然,以研究的角度看來,要斷定真假豪宅的最終方法還是要計算其回報率和價格波幅,不過這個涉及大量數據和程式,在這裡我就不費唇舌了。

第六步:如何選擇按揭
如果本錢夠能夠一筆付清樓價,按揭自然不是問題。只是從商業角度看,即使我有能力一筆付清也不會這樣做,不過這些是後話,將來有機會再說。根據香港法例,按揭不得高於樓價七成,高於七成的話則必須購買相等於樓價百分之五的按揭保險。這種按揭保險對資金不多的人當然是福音,但我卻認為不應該,因為這個槓竿實在太高,要承受的風險也太大(所以政府才會要求購買按揭保險),樓價只需下降一成,房子立刻成為「負資產」,到時候如果沒錢補差價房子就會被收回,只能欲哭無淚!至於選擇按揭銀行,我的意見只有一個,就是貨比三家並留意條款。銀行大多會綁死客人一段時間,但長短不一。如果罰息期太長,將來利率下降卻不能轉按,那就虧大了!另外,銀行除浮息按揭外,還會提供定息按揭(一般為期兩三年而利率較高)給客人選擇。如果閣下認為利率會在短期內上漲,就可以選擇定息按揭與銀行對賭一下。

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