無題之十八

隔壁部門的頭頭是個食客，對於「吃」毫不吝嗇，加上好客，連我這個新人都沾了不少光！
我吃過兩頓他請客的飯，用的都是鮑魚花膠等昂貴食材，而且還都是隱世好餐廳，功夫很到家。
據我觀察，這位公司的開國元老對我印象不錯。
不過他為人深沉，不容易探到他的心思，所以我還得好好努力。
將來我想調到他的部門，能夠從他身上學到一點東西，必定終身受用。

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有一天.........
上司問我：你來了不到一個月，吃了多少次蛋糕？
我想了想，答到：吃了四次，還有幾頓免費的飯。（都是貴死人的餐廳！）
上司接著說：你運氣真不錯。
我說：是呀，我命中有口福。可惜錯過了你們的聖誕大餐。（據說請私房菜廚師到公司烹調）
上司說：不要太貪心。其實當時你已經可以上班，不過你來不了。（一個月通知）
我回答：我也想來，在舊公司最後一個月很痛苦。忙得我要死。
上司又講道：你反正都走了，大可以什麽都不管。沒必要那麼盡力。
我笑了笑，說：怎能如此不負責任？難道你想我將來這樣對你嗎？

上司笑得很尷尬，真是個白痴！

小女人的發達夢：地產投資（下篇）

等了好久才有心情繼續寫第二篇，此篇會繼續接著前文的步驟，上篇可以參考這裡。上次那篇文章不知道在哪裏被傳開了，結果引來好些好事之徒的留言。如果是誠心指教的也就算了，偏偏那些留言都是沒有經過大腦的產物，看完我也懶得生氣，直接把留言刪掉算了。

第四步：新盤還是二手房
前文說到看準時機入市，如果時機合適，就是時候考慮買什麼樓盤。我相信大部分人都喜歡全新物品，能負擔的話大概沒有人會喜歡買二手貨，但是在地產界卻不是這樣一回事。首先，香港房屋的折舊率其實不高，折舊因素遠遠不及週期因素來得重要。其次，一幢樓房必須經過歲月的摧殘才能找出潛在的問題。例如好些填海區的新建樓宇是不會有問題的，但由於填海完畢後土地沉積的時間不夠久，三五年後房屋可能會因為土地下陷而出現外墻裂紋，到時候業主就必須承擔高昂的維修費用。第三，大家認為自己能比一眾地產發展商聰明嗎？買新盤就等於與發展商鬥智，勝算其實不高。假如李超人與四叔認為後市樂觀，他們還會便宜賣給你？倒不如把樓盤留下來等樓價上漲了才推出來。香港發展商有的是現金，根本不會急著賣出存貨套現。當然，買二手房的時候也很有可能碰上一個老奸巨猾，但對方畢竟沒有能力去操縱市場，如果吃虧了，也只好當作交學費。其實，購買新盤也有不少好處。首先大部分的新盤都是買家免傭，而且發展商還會提供多種供樓方法（例如二按）任君選擇。在理財方面就可以更輕鬆更有彈性。更重要的是，一般的新盤都是尚未有「入夥紙」的樓花（但是已批出預售證，所以不必擔心「爛尾」問題），只需在半年內分期付樓價兩成即可，眼光獨到的人就可以在半年內以最少本錢急速轉手獲利！

第五步：如何辨別真假豪宅
近年香港開始出現一種「假豪宅」，即是無論面積地段設施均與豪宅相去甚遠、但卻被包裝為豪宅的普通住宅。與名錶一樣，住宅價格越高，其升值與保值能力就越強，所以假豪宅大多可以比其他條件相約的住宅賣貴一些。只是，購買樓花的時候尚能以示範單位騙騙買家，到新盤正式入夥的時候就能一眼看穿其真僞。既無壯觀景色又無合適配套更無寬闊面積，還能算得上是豪宅麼？要看穿假豪宅其實不難，首先是其地理位置，香港只有數個傳統豪宅區域，離開了這些區域的樓盤大部分「豪極有限」。另外也能從面積判斷，如大部分單位都面積極小，試問又怎能吸引富豪居住呢？再者就是住宅密度，去過真正豪宅的人必然知道，越是豪華的樓盤密度就會越低，因為有錢人最重私隱，打開窗戶就讓鄰居看個一清二楚的單位也不能成為豪宅。當然，以研究的角度看來，要斷定真假豪宅的最終方法還是要計算其回報率和價格波幅，不過這個涉及大量數據和程式，在這裡我就不費唇舌了。

第六步：如何選擇按揭
如果本錢夠能夠一筆付清樓價，按揭自然不是問題。只是從商業角度看，即使我有能力一筆付清也不會這樣做，不過這些是後話，將來有機會再說。根據香港法例，按揭不得高於樓價七成，高於七成的話則必須購買相等於樓價百分之五的按揭保險。這種按揭保險對資金不多的人當然是福音，但我卻認為不應該，因為這個槓竿實在太高，要承受的風險也太大（所以政府才會要求購買按揭保險），樓價只需下降一成，房子立刻成為「負資產」，到時候如果沒錢補差價房子就會被收回，只能欲哭無淚！至於選擇按揭銀行，我的意見只有一個，就是貨比三家並留意條款。銀行大多會綁死客人一段時間，但長短不一。如果罰息期太長，將來利率下降卻不能轉按，那就虧大了！另外，銀行除浮息按揭外，還會提供定息按揭（一般為期兩三年而利率較高）給客人選擇。如果閣下認為利率會在短期內上漲，就可以選擇定息按揭與銀行對賭一下。

無題之十七

那天經過某夢幻公主化妝品牌的專櫃，看見那售貨員以一副「唔憂做」的語調對客人說：「產品是機器做的，每個都一樣，要不我再給你拿一個讓你看！」

客人要換，何必解釋什麽機器做的，加上以「唔憂做」的語氣來演繹，連我這個路人都不禁失笑！立刻想到，這品牌不是經常標榜自己要讓每位用家感覺有如公主一樣嗎？原來要當公主之前，還得像灰姑娘一樣讓別人用鴿子眼看幾下，受得起考驗方能得道成仙！再推下去，要當公主前必須先受上司同事客人的氣努力工作，把血汗錢雙手奉上，然後便登時感覺黃袍加身，之前的血淚即可一筆勾銷！

大概那位想變公主的客人尚未認清，世上能讓女人變成公主的東西只有財富和王子。財富能讓你要風得風要雨得雨，至於王子的寵愛就不必明言了吧！

無題之十六

所以說女人不能夠太厲害，否則苦的始終是自己。我記性雖好，卻懂得適時健忘，讓自己不至於太淒涼。有些事情，兩個人承擔比獨自舔傷口好得多，言不由衷大概是害怕的緣故。我不怪你往事種種，撫心自問人誰無過？更不怪你獨自承受，因為這樣其實痛苦得多。怪只怪我好奇心太強，非要見證醜陋的現實，然後暗自心痛，希望你能從痛苦的往事中解脫。我相信時間永遠是最好的創傷藥，所以我願意等待，等到你肯敞開心窗，我自會靜心聆聽。

小女人的發達夢：地產投資（上篇）

寫這篇文章前，我得先申報利益，本人屬無殼蝸牛一族，自幼都與母親同住，沒有擁有過更沒有打算購買任何固定資產。買樓買房子這事純粹是我的個人經驗加知識，當中有大量個人偏見，亦難免有不盡不實之處，如有任何指正歡迎賜教（雖然我大多不會接受哈）。

再說，買房子涉及到大量的學問，不是三言兩語可以講完，文章的結構難免會七零八落。我會盡量先把文章寫好，等到最後把再它們重新編輯。買房子的目的主要有兩種，一為自用二為投資，在這裡我只說自用的住宅類樓宇，至於其他的種種，待我對整個行業有更深刻的理解並且有時間的時候再說。須知道房地產這個行業的地理性很強，在國外的那一套不見得能在香港用，在香港的那一套更不見得能在内地用，而我講的主要針對香港的市場，其他的地方就只有讓大家自行斟酌。好吧，開始！

第一步：衡量真正需要
老人家經常會說，租房子等於幫人家「供樓」，其實這是個不科學的看法。從經濟學的角度，利潤是給予資本家的風險回報，租房子的人既不需要付出大筆本金更不需要承擔任何虧損的風險，沒有任何回報也是理所當然的。所以要選擇租房子還是買房子的主要因素還是在於自己的需要和風險承受能力。以我為例（先不說我根本沒錢買房子，假設有足夠資金），雖然我的風險承受能力算是挺高的，但是一來我要照顧母親（或者讓母親照顧我）；二來我認為將來我會在香港繼續工作的機會挺小的，而房地產的麻煩也在於管理成本極高（我要是不在香港，然後單位被租客毀了怎麽辦？）。因此就算我有充裕的資金，我也會選擇把錢放在流動性較高的股票或者其他保值商品（比如手錶）上。有人會覺得房子的保值能力比股票高，這個就牽涉到投資的範疇了，我也暫時不說（不過相信兩年前任何人也不會想到匯豐能跌至四十元吧，世事無絕對哦）。

第二步：把握正確的入市時機
如果沒記錯的話是曹仁超講的一席話，大意是任何投資都是靠經濟或行業周期來獲利的，高手者如美國股神（不是香港那位）能從牛市獲取最大利潤而在熊市時把損失減到最低，但低手者（如名媛章小姐以及其前夫）則喜歡在高峰時期入市而低潮時期賣貨，除非不作任何投資否則任何人都逃不過這個周期。因此選擇一個正確的入市時機是非常非常非常重要的。雖然自用的住宅價格只要在買家能夠承受即可，但我想即使在負擔範圍内誰也不想買貴貨吧？就像你本來可以買山頂的豪宅，但是因為錯誤時刻入市，結果只能住在山腳的平民樓房，這就不能最大化你的享受了。買賣房地產與買賣股票不一樣，交易費用奇高而且時間也很長（其實時間也是成本之一），所以不少人往往等到新聞說什麽幾年最低價才開始找房子，等到看中了樓價開始回升賣家坐地起價，預算不對了又要重新找，結果就白白錯失時機。我覺得看房子其實任何時候都可以看，看多了經驗多了，心裏也有個譜自己喜歡的地區種類大小配套，，即使買不起的也照看可也，最多可以比自己的預算多百分之二十（反正房價總會有跌的一天），不過不要看得太好，否則胃口養刁了就回不了頭了！

第三步：了解需要、喜好取捨、作出妥協
選擇房產與挑老公有異曲同工之妙，或許大家都被好些假豪宅的廣告洗腦了，身邊打算買樓的女性朋友幾乎都要求多多，某些要求在我的眼中更是不切實際。照她們的要求在香港是根本買不到合適的住宅。我想大多港女都會夢想可以嫁個好男人：最好身家豐厚事業有成，對老婆千依百順任勞任怨，還有要身材健美臉蛋俊俏。但是有多少人會先掂量一下自己有多少斤兩？就正如那位致電給特首的女醫生一樣，是誰說的專業人士就一定要住港島？我認識的專業人士大多先在新界的地區置業，然後等房價漲了就賣出去再換樓，按部就班地來，要想一步登天？未免有點異想天開！所以，置業的時候大家最好把自己的優先次序列出來，在有限的預算内選擇最合適的單位。最笨的就是那些把目標放在某個買不起的夢想樓盤，然後妄想將來自己的存款可以付得起首期。殘酷的現實是，您閣下的薪水注定是永遠追不上房地產的增值，等到人家房價跌下來，您閣下財富也跟著經濟周期一塊兒收縮。

大家看，我胡扯了大半天還沒到主菜，可想而知買房子是多麽不容易的事情。但正是因為房地產的信息非常模糊混亂而不如股票市場那樣清清楚楚（當然，内幕這回事兒哪裏都有），在這個買賣遊戲中受到人為操控的機會就更多，加上世界上沒有任何兩個住宅單位是一模一樣的（但是你的匯豐股票和我的就完全沒有分別），當中包含的因素多不勝數（例如風水建築、經濟財務、人際關係和談判技巧等），所以誰的綜合能力高誰就是贏家。

今天暫時說到這裡，我不知道能否把這個艱難的題目完整地寫完。如果覺得有用的話，請留言鼓勵，推動我繼續寫下去。

下期預告：按揭問題？新樓還是二手樓？如何計算回報率？回報率對價格的指標？何謂假豪宅？放租與自住？