小女人的發達夢：地產投資（上篇）

寫這篇文章前，我得先申報利益，本人屬無殼蝸牛一族，自幼都與母親同住，沒有擁有過更沒有打算購買任何固定資產。買樓買房子這事純粹是我的個人經驗加知識，當中有大量個人偏見，亦難免有不盡不實之處，如有任何指正歡迎賜教（雖然我大多不會接受哈）。

再說，買房子涉及到大量的學問，不是三言兩語可以講完，文章的結構難免會七零八落。我會盡量先把文章寫好，等到最後把再它們重新編輯。買房子的目的主要有兩種，一為自用二為投資，在這裡我只說自用的住宅類樓宇，至於其他的種種，待我對整個行業有更深刻的理解並且有時間的時候再說。須知道房地產這個行業的地理性很強，在國外的那一套不見得能在香港用，在香港的那一套更不見得能在内地用，而我講的主要針對香港的市場，其他的地方就只有讓大家自行斟酌。好吧，開始！

第一步：衡量真正需要
老人家經常會說，租房子等於幫人家「供樓」，其實這是個不科學的看法。從經濟學的角度，利潤是給予資本家的風險回報，租房子的人既不需要付出大筆本金更不需要承擔任何虧損的風險，沒有任何回報也是理所當然的。所以要選擇租房子還是買房子的主要因素還是在於自己的需要和風險承受能力。以我為例（先不說我根本沒錢買房子，假設有足夠資金），雖然我的風險承受能力算是挺高的，但是一來我要照顧母親（或者讓母親照顧我）；二來我認為將來我會在香港繼續工作的機會挺小的，而房地產的麻煩也在於管理成本極高（我要是不在香港，然後單位被租客毀了怎麽辦？）。因此就算我有充裕的資金，我也會選擇把錢放在流動性較高的股票或者其他保值商品（比如手錶）上。有人會覺得房子的保值能力比股票高，這個就牽涉到投資的範疇了，我也暫時不說（不過相信兩年前任何人也不會想到匯豐能跌至四十元吧，世事無絕對哦）。

第二步：把握正確的入市時機
如果沒記錯的話是曹仁超講的一席話，大意是任何投資都是靠經濟或行業周期來獲利的，高手者如美國股神（不是香港那位）能從牛市獲取最大利潤而在熊市時把損失減到最低，但低手者（如名媛章小姐以及其前夫）則喜歡在高峰時期入市而低潮時期賣貨，除非不作任何投資否則任何人都逃不過這個周期。因此選擇一個正確的入市時機是非常非常非常重要的。雖然自用的住宅價格只要在買家能夠承受即可，但我想即使在負擔範圍内誰也不想買貴貨吧？就像你本來可以買山頂的豪宅，但是因為錯誤時刻入市，結果只能住在山腳的平民樓房，這就不能最大化你的享受了。買賣房地產與買賣股票不一樣，交易費用奇高而且時間也很長（其實時間也是成本之一），所以不少人往往等到新聞說什麽幾年最低價才開始找房子，等到看中了樓價開始回升賣家坐地起價，預算不對了又要重新找，結果就白白錯失時機。我覺得看房子其實任何時候都可以看，看多了經驗多了，心裏也有個譜自己喜歡的地區種類大小配套，，即使買不起的也照看可也，最多可以比自己的預算多百分之二十（反正房價總會有跌的一天），不過不要看得太好，否則胃口養刁了就回不了頭了！

第三步：了解需要、喜好取捨、作出妥協
選擇房產與挑老公有異曲同工之妙，或許大家都被好些假豪宅的廣告洗腦了，身邊打算買樓的女性朋友幾乎都要求多多，某些要求在我的眼中更是不切實際。照她們的要求在香港是根本買不到合適的住宅。我想大多港女都會夢想可以嫁個好男人：最好身家豐厚事業有成，對老婆千依百順任勞任怨，還有要身材健美臉蛋俊俏。但是有多少人會先掂量一下自己有多少斤兩？就正如那位致電給特首的女醫生一樣，是誰說的專業人士就一定要住港島？我認識的專業人士大多先在新界的地區置業，然後等房價漲了就賣出去再換樓，按部就班地來，要想一步登天？未免有點異想天開！所以，置業的時候大家最好把自己的優先次序列出來，在有限的預算内選擇最合適的單位。最笨的就是那些把目標放在某個買不起的夢想樓盤，然後妄想將來自己的存款可以付得起首期。殘酷的現實是，您閣下的薪水注定是永遠追不上房地產的增值，等到人家房價跌下來，您閣下財富也跟著經濟周期一塊兒收縮。

大家看，我胡扯了大半天還沒到主菜，可想而知買房子是多麽不容易的事情。但正是因為房地產的信息非常模糊混亂而不如股票市場那樣清清楚楚（當然，内幕這回事兒哪裏都有），在這個買賣遊戲中受到人為操控的機會就更多，加上世界上沒有任何兩個住宅單位是一模一樣的（但是你的匯豐股票和我的就完全沒有分別），當中包含的因素多不勝數（例如風水建築、經濟財務、人際關係和談判技巧等），所以誰的綜合能力高誰就是贏家。

今天暫時說到這裡，我不知道能否把這個艱難的題目完整地寫完。如果覺得有用的話，請留言鼓勵，推動我繼續寫下去。

下期預告：按揭問題？新樓還是二手樓？如何計算回報率？回報率對價格的指標？何謂假豪宅？放租與自住？