等了好久才有心情繼續寫第二篇，此篇會繼續接著前文的步驟，上篇可以參考這裡。上次那篇文章不知道在哪裏被傳開了，結果引來好些好事之徒的留言。如果是誠心指教的也就算了，偏偏那些留言都是沒有經過大腦的產物，看完我也懶得生氣，直接把留言刪掉算了。
第四步：新盤還是二手房
前文說到看準時機入市，如果時機合適，就是時候考慮買什麼樓盤。我相信大部分人都喜歡全新物品，能負擔的話大概沒有人會喜歡買二手貨，但是在地產界卻不是這樣一回事。首先，香港房屋的折舊率其實不高，折舊因素遠遠不及週期因素來得重要。其次，一幢樓房必須經過歲月的摧殘才能找出潛在的問題。例如好些填海區的新建樓宇是不會有問題的，但由於填海完畢後土地沉積的時間不夠久，三五年後房屋可能會因為土地下陷而出現外墻裂紋，到時候業主就必須承擔高昂的維修費用。第三，大家認為自己能比一眾地產發展商聰明嗎？買新盤就等於與發展商鬥智，勝算其實不高。假如李超人與四叔認為後市樂觀，他們還會便宜賣給你？倒不如把樓盤留下來等樓價上漲了才推出來。香港發展商有的是現金，根本不會急著賣出存貨套現。當然，買二手房的時候也很有可能碰上一個老奸巨猾，但對方畢竟沒有能力去操縱市場，如果吃虧了，也只好當作交學費。其實，購買新盤也有不少好處。首先大部分的新盤都是買家免傭，而且發展商還會提供多種供樓方法（例如二按）任君選擇。在理財方面就可以更輕鬆更有彈性。更重要的是，一般的新盤都是尚未有「入夥紙」的樓花（但是已批出預售證，所以不必擔心「爛尾」問題），只需在半年內分期付樓價兩成即可，眼光獨到的人就可以在半年內以最少本錢急速轉手獲利！
第五步：如何辨別真假豪宅
近年香港開始出現一種「假豪宅」，即是無論面積地段設施均與豪宅相去甚遠、但卻被包裝為豪宅的普通住宅。與名錶一樣，住宅價格越高，其升值與保值能力就越強，所以假豪宅大多可以比其他條件相約的住宅賣貴一些。只是，購買樓花的時候尚能以示範單位騙騙買家，到新盤正式入夥的時候就能一眼看穿其真僞。既無壯觀景色又無合適配套更無寬闊面積，還能算得上是豪宅麼？要看穿假豪宅其實不難，首先是其地理位置，香港只有數個傳統豪宅區域，離開了這些區域的樓盤大部分「豪極有限」。另外也能從面積判斷，如大部分單位都面積極小，試問又怎能吸引富豪居住呢？再者就是住宅密度，去過真正豪宅的人必然知道，越是豪華的樓盤密度就會越低，因為有錢人最重私隱，打開窗戶就讓鄰居看個一清二楚的單位也不能成為豪宅。當然，以研究的角度看來，要斷定真假豪宅的最終方法還是要計算其回報率和價格波幅，不過這個涉及大量數據和程式，在這裡我就不費唇舌了。
第六步：如何選擇按揭
如果本錢夠能夠一筆付清樓價，按揭自然不是問題。只是從商業角度看，即使我有能力一筆付清也不會這樣做，不過這些是後話，將來有機會再說。根據香港法例，按揭不得高於樓價七成，高於七成的話則必須購買相等於樓價百分之五的按揭保險。這種按揭保險對資金不多的人當然是福音，但我卻認為不應該，因為這個槓竿實在太高，要承受的風險也太大（所以政府才會要求購買按揭保險），樓價只需下降一成，房子立刻成為「負資產」，到時候如果沒錢補差價房子就會被收回，只能欲哭無淚！至於選擇按揭銀行，我的意見只有一個，就是貨比三家並留意條款。銀行大多會綁死客人一段時間，但長短不一。如果罰息期太長，將來利率下降卻不能轉按，那就虧大了！另外，銀行除浮息按揭外，還會提供定息按揭（一般為期兩三年而利率較高）給客人選擇。如果閣下認為利率會在短期內上漲，就可以選擇定息按揭與銀行對賭一下。
No comments:
Post a Comment